Investiční byt koupený na hypotéku? Možnosti stále jsou!

Aktuálně platná regulace ČNB na hypotéčním trhu zastavila růst cen realit v celé ČR s výjimkou Prahy a Středočeského kraje. Současně s tím ovšem také vzrostly ceny nájemního bydlení a banky zdražily hypotéky. Vyplatí se za této situace investovat do bytu na pronájem?

Investice do realit na pronájem jsou podle odborníků velice individuální záležitostí. Podle jejich názoru se vždy vyplatí investovat, ale investice musí být správně provedena. A to zejména za situace, kdy ceny na realitním, hypotečním i nájemním trhu rostou.

„U koupě bytu na pronájem se jedná o jednu z nejjistějších investic, proto je stále velmi populární a zřejmě pořád bude,“ říká generální ředitel Next Reality Robert Hanzl.

Je však potřeba prozkoumat republiku a zjistit si, kde je kombinace nákup bytu vs. výnos z nájmu nejvýhodnější. Důvod? Ceny realit jsou na většině území ČR na svých vrcholech. „Od října 2018 došlo kvůli regulaci ČNB k zastavení nárůstu cen bytů prakticky v celé ČR. Až na výjimku nebudou klesat, ale ani růst. Růst očekáváme už jen v Praze, která má stále velmi levné bydlení v porovnání s městy západní Evropy, a ve městech středních Čech, kde lidé jezdí za prací do Prahy,“ upřesňuje Robert Hanzl.

„V Praze se růst cen v současné chvíli velmi zpomalil a očekáváme, že ve druhé polovině roku 2019 dojde ke krátkodobém zlevnění v řádu jednotek procent (max.15 procent) a následně půjdou ceny opět nahoru. Průměrná délka nabízení bytů na prodej se v Praze zvedla oproti 81 dní v prvním čtvrtletí 2018 na současných 96 dní,“ komentuje vývoj na realitním trhu Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz.

Dobře počítejte a myslete i na rezervu

Finanční poradce skupiny Partners Lukáš Urbánek říká, že kouzlo investic do nemovitostí na pronájem spočívá v koupi nemovitosti na finanční páku – hypotéku. Ta umožňuje dosáhnout vyššího výnosu vzhledem k vloženému vlastnímu kapitálu. „Vždy je však nutné dobře celou investici propočítat. Zohlednit v ní cenu reality, výši mezd, výši nájmů, náklady na bydlení a cenu hypotéky a pokud dává za těchto podmínek smysl, je možné ji realizovat,“ říká.

Jsou zde ovšem i rizika. Je potřeba si uvědomit, že ceny nemovitostí podléhají různým cyklům a výkyvům a je nutné s tím počítat. „Finanční rezerva je zvláště důležitá v případě, že investor financuje nákup hypotékou. Kdo plánuje dát jeden milion korun na hypotéku do investičního bytu, měl by mít alespoň tři miliony volných korun. Úspěšně prodat investiční byt je dnes otázkou několika týdnů, ale v případě celkového poklesu na realitním trhu to může trvat měsíce i roky,“ vysvětluje důvody.

Důležitá je dobrá smlouva i solidní nájemník

Další riziko je v samotném pronajímání bytu, ne každý to umí. Je potřeba správně stanovit nejen výši nájmu, ale i najít solidního nájemníka. Uzavřít s ním „neprůstřelnou“ smlouvu, umět pracovat s energiemi, ale i vědět, jak byt nebo rodinný dům pojistit, jaký typ pojištění vyžadovat po nájemníkovi či jak vést účetnictví a platit daně.

„O správu nemovitosti se lidé většinou starají sami, anebo ji za určitý poplatek, zpravidla deset až patnáct procent, svěří profesionálům. Záleží na tom, kolik času jsme ochotni do správy nemovitosti investovat,“ upřesňuje Lukáš Urbánek. Dodává, že mnoho z jeho klientů, kteří pronajímají nemovitosti, je pronajímají pod cenou, protože zapomínají nájem valorizovat nebo mají špatně nastavené nájemní smlouvy. Anebo zbytečně platí daně, protože nevyužívají všech slev a nákladů, které mohou uplatnit.

Základním předpokladem pro úspěšnou investici je koupit byt, který se dá výhodně pronajmout a za takovou cenu, aby nájem z bytu pokryl náklady na jeho pořízení, respektive hypotéku. Většinou jde o malé byty v lokalitách s dostatkem pracovních příležitostí. „Takových bytů je samozřejmě málo, jedná se o nejžádanější artikl na trhu,“ podotýká Robert Hanzl. Přesto zmiňuje i určitou naději. Zájem o pronájem ze strany těch, kteří neplánují anebo nedosáhnou na hypotéku, je stále silný. A navíc – do prodeje se dostávají i investiční byty těch investorů, kteří je nakoupili v minulosti s vidinou snadného výdělku, ale dnes jim hypotéka komplikuje život.