Novinka v nájemních vztazích. Smluvní pokuta až do výše trojnásobku sjednaného nájemného

Jste majitelem bytu, který pronajímáte? Nebo řešíte svoje bydlení formou nájmu? Pak zbystřete. Od 1. července 2020 se totiž mění pravidla pro nájemní smlouvy v oblasti smluvních pokut.

Občanský zákoník smluvním stranám v současnosti neumožňuje, aby si ve smlouvě o nájmu bytu nebo o nájmu domu sjednaly povinnost nájemce uhradit pronajímateli smluvní pokutu. Pokud i přesto nájemní smlouva takové ujednání obsahuje, pak se k němu nepřihlíží a takové ujednání nevyvolává žádné právní následky 

Od 1. července 2020, kdy nabude účinnosti novela občanského zákoníku, se však uvedené pravidlo mění. Občanský zákoník od uvedeného dne připustí sjednání smluvní pokuty pro případ, kdy nájemce poruší svou povinnost uhradit jistotu, zaplatit nájemné nebo kdy poruší jinou svou povinnost plynoucí z nájemního vztahu.

Výše smluvní pokuty je však limitována. Občanský zákoník uvádí, že jistota (kauce) a právo na zaplacení smluvní pokuty nesmí v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Zákonodárce přitom v důvodové zprávě dále rozvádí, že jistotu a smluvní pokutu lze libovolně kombinovat či využít pouze jeden z těchto institutů. Nutno zdůraznit, že v případě smluvních pokut je nezbytné kalkulovat s jejich součtem za celou dobu trvání nájemního vztahu. Může tak nastat situace, kdy nájemce „spotřebuje“ na smluvních pokutách v součtu trojnásobek měsíčního nájemného. V takovém případě by bylo v rozporu s občanským zákoníkem, pokud by pronajímatel disponoval nájemcovou jistotou.

Smluvní pokutu lze ujednat kupř. pro případ prodlení nájemce s uhrazením nájemného. V takovém případě se nabízí sjednat smluvní pokutu ve výši např. 0,1 % z dlužné částky za každý započatý den prodlení. I bez ujednání smluvní pokuty by byla dlužná částka úročena, avšak pouze ve výši zákonného úroku, který je oproti uvedené smluvní pokutě nižší. Obdobně lze sjednat smluvní pokutu pro případ prodlení s úhradou jistoty.

Další praktické využití nachází ujednání o smluvní pokutě pro případ tzv. paušalizované náhrady škody. Lze si tak představit situaci, kdy bude nájemní smlouva obsahovat ujednání o smluvní pokutě v určité výši pro případ poškození oken, dveří či kuchyňské linky atp. V takovém případě pak není nutno prokazovat skutečnou výši škody, neboť ta již byla oboustranně stanovena v ujednání o smluvní pokutě. Pokud by se však pronajímatel chtěl v rámci náhrady škody za poškození věci uspokojit na jistotě, musel by prokázat výši způsobené škody.

Smluvní pokutu bude možné sjednat i pro porušení jiných povinností. Např. zaváže-li se nájemce, že nebude porušovat noční klid, pak jako utvrzení takového závazku může sloužit právě institut smluvní pokuty, kdy porušení nočního klidu bude sankcionováno smluvní pokutou v určité výši. Obdobně pro případ neoprávněného podnájmu, prodlení s vyklizením bytu či domu nebo neumožnění pronajímateli zkontrolovat byt či dům v dohodnutém termínu. 

Nelze však doporučit sjednání smluvní pokuty pro případ poškození věcí (popř. porušení povinností plynoucích z nájemního vztahu), jejichž oprava či náhrada by vyžadovala částku zjevně přesahující trojnásobek měsíčního nájemného. V takovém případě by pronajímatel na smluvní pokutě obdržel méně a nájemce by nebyl povinen pronajímateli na skutečné výši škody ničeho doplatit.

Autoři:

Mgr. David Hanzl, právník

Robert Hanzl, generální ředitel NEXT REALITY