Realitní zákon si „posvítí“ na realiťáky a ochrání klienty

Na zákonu se pracuje už dlouho – v únoru roku 2011 požádal Hospodářský výbor Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky Ministerstvo pro místní rozvoj ČR, aby analyzovalo a navrhlo varianty řešení situace v oblasti podnikání realitních kanceláří. Poté se dlouho nic nedělo a na začátku letošního roku byl návrh Zákona o realitním zprostředkování schválen vládou a nyní Sněmovnou. 

Advokát Michal Novák odpovídající za realitní kancelář STING, s.r.o. vidí jako značný problém skutečnost, že by nový realitní zákon měl nabýt účinnosti již začátkem příštího roku. Zákon nyní putuje ke schválení do Senátu, a pokud bude schválen, nezbude mnoho času na přípravu, a to jak pro realitní zprostředkovatele, tak i pro státní správu. Pokud se z důvodu legislativního procesu nestihne lhůta účinnosti od 1. 1. 2020, pak je předpoklad, že účinnost nastane 15. dnem po zveřejnění ve Sbírce zákonů. Pro změnu právní úpravy takové oblasti, jakou je realitní činnost, není podle něj tato lhůta dostatečná, zejména za situace, kdy některé významné změny byly schváleny až v rámci pozměňovacích návrhů dne 8. 11. 2019. Zákon by si jistě zasloužil delší legisvakanční lhůtu, doplňuje.

Proč je zákon potřeba?

Problémem byla dlouhodobá nespokojenost s kvalitou realitních služeb ze strany vlastníků nemovitostí a také chuť dobře fungujících realitních kanceláří se oddělit / odlišit od méně kvalitních realitních kanceláří. Dále šlo o četnost soudních sporů a negativních zkušeností klientů realitních kanceláří. V zákoně tak chyběla jasně definovaná pravidla a také fungující oborová sdružení, která by zkvalitnila realitní trh. 

Cílem realitního zákona je tak vytvořit novou právní úpravu vztahů mezi realitními zprostředkovateli a jejich klienty a zároveň přiblížit podmínky realitního podnikání na úroveň ostatních států v EU. Zákon o realitním zprostředkování by tak měl především posílit ochranu klientů realitních zprostředkovatelů, tj. realitních kanceláří a realitních makléřů. „Smyslem je definovat vstupní podmínky pro nové realitní zprostředkovatele a nastavit kvalitativní minimum pro nabízení realitních služeb (požadavek na vzdělání, odbornou způsobilost apod.,“ popisuje v článku Tomáš Peterka z České asociace pro nemovitosti.

Zákonodárci si od zákona o realitním zprostředkování slibují zkvalitnění služeb realitních zprostředkovatelů, u kterých má být zaručena určitá úroveň odbornosti, stanovení jasných pravidel pro výkon této činnosti, stanovení minimálního rozsahu poskytovaných služeb a zvýšení bezpečnosti pro klienty při realizaci obchodu, ať již povinným pojištěním či regulací úschov finančních prostředků. Michal Novák upozorňuje, že podle některých je zákon spojen s očekáváním velkých a rychlých změn v praxi realitních zprostředkovatelů, s „pročištěním“ trhu od nevhodných praktik některých realitních kanceláří. Nemyslí si však, že tomu tak bude obratem, a ti, kteří to očekávali, mohou být zklamáni. Právní regulace je jedna věc, její uvedení do každodenní praxe, kontrola dodržování povinností, změna pohledu veřejnosti na realitní činnost či změna přístupu samotných realitních zprostředkovatelů k jejich práci, to vše je běh na dlouhou trať, doplňuje.

Například v realitní kanceláři RE/MAX vítají, že došlo ke schválení zákona a věří, že stávající znění bude brzy potvrzeno i Senátem. Dlouhodobě razí zprostředkování prodeje či pronájmu v zájmu maximální klientské spokojenosti a věří, že opatření, která jsou v zákonu zmíněna, pomohou ke kultivaci realitního trhu a vyšší ochraně klienta. Pro nás konkrétně neznamená žádné zásadní změny, interní standardy jsou v rámci RE/MAXu dlouhodobě nastaveny výše, než bude nyní legislativa vyžadovat, dodává Jan Hrubý, generální ředitel RE/MAX. 

O zákonu jsme už informovali v článku „Realiťáka“ už nebude moct dělat každý, nově má jít o vázanou živnost 

Jak zákon ovlivní realitky?

Realitním makléřem mohl doposud být kdokoliv, podle nového zákona však bude k podnikání v realitách potřeba vázané živnosti. Tím pádem k němu bude potřeba kvalifikace a zájemce o práci realitního makléře bude muset mít alespoň středoškolské vzdělání kombinované s tříletou praxí nebo složit státní zkoušku Obchodník s realitami. Další podmínkou bude také bezúhonnost. 

S těmito nastavenými podmínkami odbornosti pro získání vázané živnosti nejsou v RE/MAX plně ztotožněni. Parametry, které byly nastaveny (např. vysokoškolské vzdělání), nebudou samy o sobě zaručovat kvalitu poskytovaných služeb, podotýká Jan Hrubý. Podle informací popsaných v často kladených otázkách a odpovědích Ministerstva pro místní rozvoj ČR se v zákoně počítá také se vznikem veřejně přístupného seznamu, ve kterém si budou zákazníci moci ověřit, kdo má pro tuto práci odbornou způsobilost.

Realitní makléři budou také povinni sjednat si pojištění odpovědnosti za škodu. To jako problematické místo vnímají v realitní kanceláři NEXT REALITY. Realitní makléři totiž pracují ve jméně realitních kanceláří a pojištění musí mít správně sjednané realitní kanceláře. Pro makléře je úplně zbytečné, neboť nikdy krýt nic nebude a bude to makléře stát pouze finanční prostředky. V zákoně obecně chybí oddělení činnosti realitní kanceláře a realitního makléře. Vše je spojeno do jednoho, což způsobuje problémy v tom, co klient může očekávat, podpotýká Robert Hanzl, generální ředitel NEXT REALITY.

Také Jan Borůvka, generální sekretář Asociace realitních kanceláří České republiky pojištění pokládá také za problematické. Z jeho dosavadní praxe (členi ARK ČR jsou 20 let povinně pojištěni pojištěním odpovědnosti) vyplývá, že výše pojištění (tak jak je stanoveno v § 7 navrženého zákona) je zbytečně vysoké, resp. nadhodnocené. Předkladatel se odvolává na obdobné pojištění např. v Rakousku, ale to mi nedává smysl… Dosavadní plnění z tohoto pojištění bylo u členů Asociace max v řádech desítek tisíc korun, doplňuje.

Další významné změny se týkají úschov peněžních prostředků. Úschova nově bude moci být realizována pouze bankou, zahraniční bankou, notářem nebo advokátem. Pokud bude klient žádat uschovat kupní cenu u realitní kanceláře, budou dána jasná a transparentní pravidla, za kterých to bude možné. K nim patří například separátní účet a nutnost vedení záznamu o úschově v evidenci úschov. Dojde tak k minimalizaci rizika, kterému jsou doposud klienti některých realitních sítí vystaveni, když tyto RK mohou na svých obchodních účtech s těmito prostředky operovat, popisuje Jan Hrubý. 

Realitní kancelář STING delší dobu v mnoha ohledech pracuje na tom, aby ji změny nezaskočily. Realitní zákon jí kromě nových povinností přinese i další náklady, které dosud neměla. Jedná se například o povinné pojištění pro případ způsobení škody při činnosti, zvýšení administrativní zátěže nebo nákladů spojených se zprostředkováním úschov finančních prostředků u oprávněných subjektů či poskytování úschov v samotné realitní kanceláří při splnění zákonných podmínek. 

O účtech úschov jsme psali v článku Seznamte se s nabídkou speciálních a vázaných účtů pro podnikatele 

A co klienti? 

Cílem zákona je především ochrana spotřebitele. Jak uvádí Ministerstvo pro místní rozvoj ČR, návrh počítá s povinností realitního zprostředkovatele uvádět v inzerci, ale i ve smlouvě o realitním zprostředkování, všechny informace srozumitelně a způsobem nevzbuzujícím pochybnost. To se týká také nejrůznějších příloh smlouvy nebo např. odkazů na všeobecné obchodní podmínky. 

Smlouvy nově také musí mít vždy písemnou podobu a jejich povinnou přílohou by měl být výpis z veřejného seznamu (především z katastru nemovitostí), ze kterého budou identifikovatelné i závady a omezení, váznoucí na předmětu realitního obchodu (například věcná břemena). V realitní kanceláři STING písemnou formu zprostředkovatelské smlouvy mají interně několik let povinně zavedenou. Jednoznačné stanovení zákonné povinnosti v tomto směru může pomoci oběma stranám, tedy jak realitním zprostředkovatelům, tak i klientům k tomu, aby jejich dohoda o spolupráci při realitním zprostředkování byla jasně stvrzena, dodává Michal Novák. Realitní zákon také upravuje vznik nároku na provizi realitního zprostředkovatele. Aby se nestalo, že dojde k jejímu zaplacení bez toho, že zprostředkovatel řádně vykoná svou práci. 

Nově bude také výslovně upraveno výhradní (exkluzivní) zprostředkování, které budou moci s klientem sjednat jen na dobu 6 měsíců. Mohlo by tedy také dojít ke zvýšení počtu zprostředkovatelských smluv uzavřených exkluzivně. Co však nový zákon skutečně přinese, ukáže až čas. Zákon také částečně definuje kritéria realitní činnosti, což klientům nabízí větší důvěru v realitní zprostředkovatele. Předpokládáme, že eliminuje tzv „černé zprostředkovatele“ tzn. realitní servery, které se tváří, že jsou pro soukromou inzerci, ale v podstatě se jedná o realitní kanceláře, protože dle definice zákona zajištují služby jako realitní zprostředkovatelé, dodává Robert Hanzl.

Michal Novák závěrem podotýká, že zavedených a seriózních realitních kanceláří se nový zákon příliš nedotkne, neboť jsou povětšinou v oblasti smluvních podmínek nebo i vzdělávání a odbornosti realitních zprostředkovatelů nastaveny tak, jak vyžaduje nový zákon. Také podle Jana Borůvky si každý profesionál na trhu s nově nastavenými pravidly dokáže poradit. Asociace realitních kanceláří České republiky připravuje pro realitní makléře návody a instrukce, jak se ke všem opatřením vyplývajícím z nového zákona – ve verzi, ve které bude nakonec schválen (ještě může dojít ke změnám, než bude zveřejněn Zákon ve Sbírce) – postavit.

I poté, co nabude nová právní úprava účinnosti, bude na každém, aby si pečlivě vybral realitního zprostředkovatele, kterému svěří zprostředkování realitního obchodu. Stále totiž budou na trhu působit i neseriózní realitní zprostředkovatelé. Tak to ale funguje v každé oblasti lidské činnosti, uzavírá Michal Novák.

Zdroj: Podnikatel.cz